XX市住建局局长在物业服务突出问题整治工作部署会上的讲话

同志们：

今天我们在这里召开全市治理物业服务突出问题重大民生实事集中整治工作推进暨业务培训会议，主要任务是深入贯彻习近平总书记关于基层治理和城市工作的重要论述，落实住房城乡建设部和省住建厅关于物业服务领域突出问题集中整治的工作部署，对全市今年整治工作的思路、重点和日程安排作出全面部署，同时通过业务培训提升大家的专业能力和工作水平，确保整治工作有规可依、提升质效。

物业服务是事关群众利益的“关键小事”，更是关乎基层社会治理的“民生大事”。当前，随着城市化进程加快和居民生活水平不断提高，人民群众对物业服务的需求日益增长，期待值也越来越高。但与此同时，物业服务领域积累的问题和矛盾也逐渐凸显。今年初，中央纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等突出问题纳入全国集中推进的群众身边“十六件具体实事”之一，住建部将其列为群众身边不正之风和腐败问题集中整治重点民生实事之一。2026年政府工作报告明确提出“实施物业服务质量提升行动”，将物业服务质量提升上升为国家民生工程。这充分说明，物业服务领域突出问题整治，已经不是一般性的业务工作，而是一项重大的政治任务和民生工程，我们必须以高度的政治责任感和使命感，全力以赴抓紧抓好。

下面，我就全市物业服务突出问题集中整治工作，讲四个方面的意见。

一、提高政治站位，深刻认识物业服务突出问题整治的极端重要性

物业服务直接关系千家万户的日常生活，是基层社会治理的“最后一公里”，也是群众感受最直接、最现实的民生领域。我们要从政治高度、民生高度和发展高度，深刻认识抓好这次整治工作的重大意义。

第一，这是落实党中央决策部署的政治任务。习近平总书记在二十届中央纪委五次全会上强调，要持续整治群众身边不正之风和腐败问题。物业服务领域的不规范行为、违法违规行为，有的直接涉及群众身边腐败和作风问题。省建设厅在3月19日召开的攻坚决战部署视频会上明确，全省住建领域集中整治严格对照中纪委、住建部及省纪委监委方案，确定“1+9”整治任务，明确要求重中之重抓好物业服务领域整治，这是集中整治必须打赢的攻坚硬仗。我们要深刻领会中央和省委的部署要求，把整治工作作为践行以人民为中心发展思想的核心职责来抓，用实际行动践行“两个维护”。

第二，这是回应人民群众热切期盼的民生实事。近年来，我市12345政务服务热线数据统计显示，物业管理问题一直是市民反映集中的热点问题。有的小区物业服务“货不对版”，收费标准与服务标准严重不符；有的物业企业侵占挪用公共收益，业主合法权益受损；有的小区设施设备维护不到位，电梯故障频发、消防设施形同虚设；有的物业服务态度差，对业主投诉推诿扯皮。这些问题不仅关乎居民的日常生活体验，也影响着社区的和谐稳定。物业虽小，但连着千家万户的心。抓好整治，就是解决群众的急难愁盼，就是践行全心全意为人民服务的根本宗旨。

第三，这是推动行业转型升级的必然要求。2026年全国两会期间，全国人大代表樊芸提出的“将‘物业管理’调整为‘物业服务’”的建议，仅用48小时便获住建部采纳。这一字之差，折射出行业理念的根本转变——从以管理为核心转变为以服务为核心，从“有物业”向“好物业、优服务”转型。我们要以整治为契机，引导物业服务企业回归服务本源、坚守服务底线，摒弃“重管理轻服务、重收费轻履约”的旧模式，以诚信经营、优质服务赢取市场口碑，推动整个行业从“有没有”向“好不好”转变。

二、构建三大机制保障，着力解决“谁来管”的问题

物业服务领域问题之所以长期积累、反复出现，一个重要原因就是责任边界不清、管理主体不明。这次整治，首先要从体制机制上入手，构建权责清晰、协同高效的治理格局。

（一）建立高位统筹机制，解决“谁来抓总”的问题。物业整治涉及部门多、条块多、层级多，没有高位统筹就会陷入“九龙治水”的困境。市住建局作为牵头部门，要切实扛起主体责任，成立整治工作领导小组和工作专班，制定详细的实施方案和时间表、路线图。各县区住建部门要参照市级模式，建立相应的工作机制，做到“市级抓统筹、县级抓主责、乡镇抓落实”。要建立健全调度推进机制，实行周调度、月通报、季考评，确保整治工作有序推进。

（二）建立执法进小区机制，解决“谁来执法”的问题。小区内的违法违规行为，如违法搭建、毁绿种菜、堵塞消防通道、电动自行车违规停放充电等，物业企业往往有心无力、无权处置，必须依靠执法力量下沉小区。要建立“社区吹哨、部门报到”的工作机制，推动城管、住建、消防、市场监管、公安等执法力量下沉小区。要建立执法包保、快速执法、工作登记三项机制，在小区显著位置张贴执法进小区公示牌，公布联系人、联系电话、工作职责，方便社区和居民联系。要建立“问题发现、联动处置、限时销号”的闭环机制，实现社区管理无死角。

（三）建立四方联动机制，解决“谁来协同”的问题。物业服务管理不是住建部门一家的事，也不是物业企业一家的事，需要社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业四方协调联动。要充分发挥社区党组织的领导核心作用，推动社区党组织引领下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行。要建立健全联席会议制度，每月至少召开一次四方联动会议，共同研究解决小区治理中的重点难点问题。要通过四方联动，形成“社区党组织领导、居委会指导监督、业委会自治管理、物业企业专业服务”的良性互动格局。

三、聚焦整治重点和攻坚难点，着力解决“管什么”的问题

根据省住建厅的工作部署和我市实际情况，今年的整治工作要聚焦以下八个重点领域和三个攻坚难点，精准发力、靶向施治。

（一）聚焦体制机制建设。要全面梳理物业服务领域的制度漏洞，建立健全物业服务合同备案、服务质量评价、信用等级评定、投诉处理、纠纷调解等一系列制度规范。要推动出台我市物业服务地方标准和物业服务价格参考指南，为物业服务提供明确标准和依据，切实解决因标准缺失导致的合同约定模糊、权责界定不清等问题。

（二）聚焦部门协同治理。要建立健全住建、市场监管、城管、消防、公安、街道社区等多部门协同联动机制，明确各部门在物业服务监管中的职责分工。要建立信息共享、线索移交、联合查处、结果反馈的闭环机制，形成“移送、查处、整改、反馈”的有效联动，打通监管中梗阻。

（三）聚焦服务质效提升。要重点整治物业服务履约不到位问题，包括未按照合同约定履行安保巡查、设施设备维护保养、环境卫生保洁等基本服务职责。要督促物业企业建立健全问题台账，实行限时办结、闭环反馈。要通过服务质量评价，推动形成“优质优价”的市场环境。对服务质量严重不达标、群众反映强烈的物业企业，要依法依规予以清退。

（四）聚焦公共收益管理。住宅小区公共收益管理不规范是群众反映强烈的突出问题之一。根据省里出台的住宅小区公共收益管理办法，公共收益是指利用住宅小区内业主共有部分依法开展生产、经营、租赁等活动，在扣除合理成本之后所产生的收入。要全面开展公共收益审计，对小区共有部分经营性收益进行全面摸底，做到底数清楚、账目明晰。要督促物业服务企业以住宅小区为单位，单独开设银行账户，专户管理、单独列账，确保专款专用。公共收益要优先用于补充住宅专项维修资金或用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和养护。对侵占、截留、挪用公共收益的违法违规行为，要坚决查处、绝不姑息。

（五）聚焦维修资金管理。要全面摸排维修资金底数，规范维修资金建账管理，按房屋户门号设分户账。要按规定公布维修资金交存、使用、增值收益、结存情况。要规范维修资金使用程序，对电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落、屋面渗漏等紧急情况，要及时启动应急维修程序，不得推诿拖延。要严厉打击虚假申报、违规支取、套取、挪用维修资金的违法行为。

（六）聚焦企业交接规范。物业服务企业交接不规范是引发矛盾纠纷的重要原因。要重点整治物业项目交接过程中拒不移交资料、资金、场地，或被解聘后无正当理由拒不撤场的问题。要建立健全物业交接备案制度，明确交接清单、交接时限和交接责任，确保交接过程规范有序。对恶意阻挠交接、拒不撤场的物业企业，要依法予以行政处罚，并将其纳入信用评价体系。

（七）聚焦酬金制试点推广。传统包干制物业模式下，物业费收支不透明、业主知情权难以保障等问题较为突出。省住建厅已经出台住宅小区酬金制物业服务模式工作指引，明确在酬金制模式下，业主交纳的物业费属于全体业主共有财产，不再直接作为物业公司的收入，物业公司按约定比例收取酬金，剩余资金全部用于小区服务。要设立“共管账户”，实行双密码管理，查询密码向全体业主开放，业主可随时查看收支明细；支付密码由业委会与物业公司共同管理，确保资金使用透明合规。要筛选条件成熟的小区开展酬金制试点，稳步推进、积累经验，逐步推广。

（八）聚焦老旧小区改造和加装电梯。要把老旧小区改造与物业服务质量提升统筹推进。对于完成改造的老旧小区，要同步引入专业物业服务，建立长效管理机制，防止“改完又乱”。要积极推进老旧电梯更新改造，对群众反映电梯故障频发、运行状况差、存在安全隐患的住宅老旧电梯，要及时纳入更新范围。要规范加装电梯工作程序，妥善处理居民利益诉求，确保加装电梯工作有序推进。

在抓好八个重点领域的同时，要集中力量突破以下三个攻坚难点：

一是突破酬金制试点。酬金制是从根本上解决物业收支不透明的制度创新，但目前在推广中还存在业主认知不足、物业企业积极性不高、专业人才缺乏等困难。要坚持“试点先行、示范带动”的原则，选择群众基础好、业委会运作规范、物业企业配合度高的小区先行试点。要加强宣传引导，让业主充分了解酬金制的优势。要强化专业支撑，引入法律、财务等专业力量参与试点工作。

二是突破地下车位收费争议化解。地下车位权属界定、收费标准、收费归属等问题长期困扰小区治理。要依据民法典和相关法规，明确地下车位的权属关系，依法规范车位收费行为。对产权属于开发商的，要合理确定收费标准；对产权属于全体业主共有的，收费收入应纳入公共收益管理。要加强政策宣传和解释工作，引导业主依法理性维权，妥善化解矛盾纠纷。

三是突破执法进小区闭环。要建立“巡查发现－快速响应－协同处置－结果反馈”的工作闭环。物业企业要履行“发现、劝阻、报告、反馈”四项法定职责，发现业主或物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违法违规行为的，要及时劝阻、制止，经劝阻、制止无效的，应在规定时间内报告业主委员会和有关行政主管部门并协助处理。执法部门接到报告后要快速响应、依法处置，处置结果要及时反馈。要建立“一事一档”工作台账，确保履职过程可追溯。

当前要重点抓好八项具体工作：一是扎实推进执法进小区工作，确保执法力量真正下沉小区；二是主动化解小区矛盾纠纷，把问题解决在基层、化解在萌芽；三是全面开展服务质量评价，建立物业企业信用档案；四是开展公共收益全面审计，让公共收益账目在阳光下运行；五是规范物业服务交接程序，确保交接过程平稳有序；六是全面摸排维修资金底数，规范维修资金管理使用；七是积极推进酬金制试点工作，积累可复制可推广的经验；八是加大整治问题线索查办力度，做到件件有着落、事事有回音。

四、压实各方责任，确保整治工作取得实效

整治工作能不能取得预期效果，关键在于责任是否落实到位。各相关主体要切实履行各自职责，形成齐抓共管的工作合力。

（一）物业服务企业必须做到“四个必须”。物业服务企业是整治工作的第一责任主体，必须依法经营和诚信服务，不得弄虚作假、欺上瞒下；必须履行“发现、劝阻、报告、反馈”四项法定职责，对小区内违法违规行为做到及时发现问题、有效劝阻制止、规范报告反馈；必须做到公开透明，按照规定公开服务内容、服务标准、收费标准、公共收益等信息，保障业主知情权；必须规范交接流程，在物业项目交接过程中按时移交资料、资金、场地，不得恶意阻挠或拒不撤场。物业服务企业要把这次整治作为提升企业核心竞争力、树立行业良好形象的重要契机，切实强化主体责任意识，全面排查自身服务短板，不断提升群众美好生活的“软”环境。

（二）业委会要切实做到“四个到位”。业委会是业主自治的组织载体，要切实做到监督到位，依法依规对物业服务企业履约情况进行监督，及时发现问题、提出整改要求；要做到程序到位，严格按照法律法规和小区议事规则、管理规约的要求，规范业委会选举、决策、监督等各项工作程序；要做到公开到位，及时公开业委会工作信息、财务信息、决策信息，主动接受全体业主监督；要做到协调到位，发挥好业主与物业企业之间的桥梁纽带作用，积极协调化解矛盾纠纷，促进小区和谐稳定。

（三）政府部门与街道社区要压实“三个责任”。一是压实部门协同责任。住建部门作为牵头部门，要主动担当、靠前指挥，加强与市场监管、城管、消防、公安等部门的协调配合。各部门要对照职责分工，认真履职尽责，形成整治合力。要建立联合执法机制，组织开展常态化综合执法进小区活动，集中整治违法搭建、毁绿种菜、堵塞消防通道、未按规范进行电梯维保等违法行为。二是压实属地责任。街道社区是物业整治的最前沿，要切实履行属地管理职责，建立健全社区物业管理工作机制，加强对辖区内物业服务活动的日常监管。要指导业委会规范运作，协调处理物业管理中的矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。三是压实监督问责责任。要建立健全整治工作考核评价机制，将整治成效纳入年度目标考核。对整治工作不力、问题整改不到位的，要严肃约谈通报；对失职失责、造成严重后果的，要依法依规追究责任。要坚持“当下改”与“长久立”相结合，针对整治中暴露的共性短板、深层次漏洞，加快构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系。

（四）强化培训指导和氛围营造。这次会议专门安排了业务培训环节，重点解读省里出台的物业服务企业履行“发现、劝阻、报告、反馈”职责工作指引、住宅小区公共收益管理办法、住宅小区酬金制物业服务模式工作指引等核心文件。各县区也要结合实际开展多层次的培训活动，让基层工作人员和物业从业人员吃透政策、掌握标准、熟悉流程，确保整治工作有规可依、规范有序。要加大宣传力度，充分利用各类媒体平台，宣传整治工作的政策要求、工作进展和整治成效，公布投诉举报渠道，曝光典型案例，营造全社会关心支持整治工作的良好氛围。要通过正面典型案例的示范引领，推广好经验、好做法，推动物业服务领域集中整治走深走实。

同志们，治理物业服务突出问题，关系千家万户的切身利益，关系城市基层治理的效能水平，关系党和政府在人民群众心中的形象。让我们以高度的政治责任感和为民情怀，咬定目标、真抓实干，以刮骨疗毒的勇气整治顽疾，以久久为功的韧劲建章立制，坚决打赢物业服务领域突出问题整治这场攻坚战，全面提升我市物业服务质量水平，让群众进一步感到新变化、得到真实惠，为建设宜居宜业的美好城市作出新的更大贡献！

谢谢大家！